中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对张江高科进行研究并发布了研究报告《商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章》，本报告对张江高科给出买入评级，当前股价为18.6元。

张江高科(600895)

核心观点：

立足科技产业：公司成立于1996年，同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。经过30余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元，其中房地产业务实现收入20.02亿元、投资相关业务实现收益8.51亿元。

汇集高科技产业的国家级园区：公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积220平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前汇聚24000多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模133.12万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占58.81%。

园区招商与产业投资相辅相成：公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1)园区：通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过REITs等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营；2023年，张江科学城引入重点企业63家。2)投资：形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023年末公司累计直投项目52个，投资总额38.6亿元。资产通过REITs上市后公司可投资于上市REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展；因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式。

加大专业科技投资力度：公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。截至2023年末，公司主要参股16家公司，2020-2023年，公司每年新增投资的企业数量分别为12家、13家、5家、5家。2021-2023年，公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。

投资建议：公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50%以上，为公司业绩增长带来弹性。我们预计2024年-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示：政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中信建投证券竺劲研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为72.78%，其预测2024年度归属净利润为盈利11.05亿，根据现价换算的预测PE为26.2。

最新盈利预测明细如下：